Category: บทความอสังหาริมทรัพย์

ลงทุนคอนโดที่การันตีค่าเช่า ดีจริง หรือหลอก

Passive Income เป็นสิ่งที่ใครหลายคนกำลังต้องการในปัจจุบันนี้ สำหรับบางคนคอนโดเพื่อการลงทุนก็เข้ามาเป็นตัวเลือกหนึ่ง ซึ่งคอนโดบางโครงการมีการการันตีค่าเช่าให้ด้วย และบอกถึงจำนวนผลตอบแทนที่ค่อนข้างสูงประมาณ 7-8% ทำให้นักลงทุนมีความรู้สึกที่ทั้งอยากได้ แต่นักลงทุนบางรายก็หวาดกลัวกับคำการันตีนี้ว่าอันไหนที่เป็นของจริง และอันไหนเก๊

สิ่งแรกที่เราต้องเตรียมพร้อมก่อนลงทุนคือ แหล่งที่มาของเงินครับ ซึ่งถ้าเราไม่รู้แหล่งที่มาตรงนี้จะค่อนข้างมีความเสี่ยงสูง โดยทั่วไปแล้วค่าเช่าจะเกิดจากทางโครงการได้มีการหาผู้เช่า รายวัน รายเดือนโดยตัวโครงการจะใช้ห้องเขาเรา และจะแบ่งเงินให้กับเราเป็นเปอร์เซนต์ ตามที่ตกลงกันไว้

ตัวอย่างเช่น โครงการ A มีแผนจัดทำคอนโดเทลแบบรายวัน และได้มีการติดต่อกรุ๊ปทัวร์จากต่างประเทศไว้หลายแห่ง โครงการลักษณะนี้ทำให้เราเห็นแหล่งรายได้อย่างชัดเจน และเมื่อมีนโยบายที่ชัดเจน ซึ่งต่อไปที่สำคัญนั้นคือ หลักฐานที่มากพอจะทำให้มั่นใจว่าทางโครงการจะสามารถทำได้จริง ซึ่งหลายๆครั้งทางโครงการมีการการันตีค่าเช่าให้ ถ้าบริษัทที่เราลงทุนไปนั้นเป็นบริษัทดังก็อุ่นใจได้ แต่ถ้าไม่ดังผู้ลงทุนจะต้องตรวจสอบให้ดีก่อนตัดสินใจครับ

สำหรับผู้ที่สนใจต้องการลงทุนซื้อคอนโดปล่อยให้เช่าลองมาดูกันครับว่าจะต้องมีข้อสังเกตุใดบ้างถึงจะปล่อยเช่าคอนโดคุ้มที่สุด

  • ประเมินด้วยตนเองว่า มันน่าเที่ยวไหม การลงทุนลักษณะนี้ ตัวโครงการมักจะอยู่ตามเมืองท่องเที่ยวใหญ่ๆ เช่นพัทยา หัวหิน เชียงใหม่ ซึ่งเมืองเหล่านี้จะมีการออกแบบที่โดดเด่น และมีสไตล์เป็นของตัวเองชัดเจน สามารถที่จะดึงดูดนักท่องเที่ยวเพื่อมาพักผ่อนได้ ซึ่งคอนโดที่จะลงทุนมีลักษณะอย่างที่กล่าวไปข้างต้นถือว่าผ่านครับ
  • โอกาสเติบโตของทำเล ที่ดิน ส่วนใหญ่แล้ว โครงการลักษณะนี้จะตั้งอยู่ในทำเลที่ด้อยกว่าปกติ แต่สิ่งที่แตกต่างคือ ตัวคอนเซป และความเพียบพร้อมของตัวส่วนกลาง (สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สนามกอล์ฟ เล้าจ์) จะค่อนข้างดีกว่ามาก แต่สำหรับผม ทำเลก็ยังเป็นเรื่องสำคัญมากกว่าความสะดวกสบายภายในโครงการ ถ้าตัดสินใจที่จลงทุนโครงการพวกนี้ จะต้องมั่นใจว่า ทำเลที่เราลงทุนไปมีโอกาสเติมโตในอนาคต
  • มีช่องทางไปต่อสำหรับกรณีหมดสัญญาหลายๆคนตัดสินใจที่จะขายหลังจากหมดสัญญา กรณีนี้ถือว่าโอเคอยู่ครับ แต่ถ้าจะหาผู้เช่าเองเป็นการกระทำที่ค่อนข้างเสี่ยง เพราะส่วนใหญ่แล้วผู้เช่าจะเป็นนักท่องเที่ยว และพักอาศัยอยู่ในระยะสั่นๆการบริหารจัดการของเราไม่คุ้มแน่นอน หรือถ้าปล่อยเป็นรายปีก็ได้ค่าเช่าน้อย และไม่เหมาะมากๆครับ คำเเนะนำคือให้หา เอเย่นที่สามารถรับช่วงต่อจาก 3 ปีนี้ให้เราได้ เพราะบริษัทดังๆมี Contact กับบริษัททัวร์ เเละมีทรัพยากรเพียงพอในการบริหารห้องหลายๆห้อง ต้นทุนเค้าจะถูกมาก คุ้มกว่าหา เอเย่นทั่วไปเยอะครับ

แนวโน้มการสร้างอาคารพาณิชย์ติดกับถนนใหญ่

ปัจจุบันเป็นยุคโลกาภิวัตน์ การติดต่อสื่อสารสามารถทำได้อย่างสะดวกและรวดเร็ว ทำให้สามารถรับทราบข้อมูลข่าวสาร เหตุการณ์สำคัญต่าง ๆ ได้อย่างรวดเร็ว รวมถึงข้อมูลองค์ความรู้ใหม่ ๆ สามารถทำได้ง่ายมากขึ้นกว่าในอดีต  ซึ่งเป็นผลมาจากการพัฒนาทางด้านเทคโนโลยีสารสนเทศ และการสื่อสาร ซึ่งมีผลกระทบที่มีต่อวิถีชีวิตความเป็นอยู่ ทั้งทางด้านการเมือง เศรษฐกิจ สังคม และวัฒนธรรม

การเปลี่ยนแปลงด้านประชากร มีการกระจุกตัวของประชากรบนพื้นที่เมืองมากขึ้น  การพัฒนาผลิตภัณฑ์ใหม่ ๆ เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงในค่านิยม และพฤติกรรมของประชากร จึงจำเป็นที่จะต้องมีผู้ประกอบการที่มีความพร้อมปรับเปลี่ยน คิดค้นสิ่งใหม่ ๆ มารองรับกับการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว

ผู้อำนวยการกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท สินธรณี พร็อพเพอร์ตี้ คุณศุภกิจ ประมวลทรัพย์ ได้กล่าวว่า ในอดีตห้องแถวหรืออาคารพาณิชย์สร้างติดถนนสายหลักในเมืองเป็นจำนวนมาก สามารถจอดรถริมถนนได้ โดยที่ไม่ต้องคำนึงถึงสถานที่จอดรถ ส่วนมากเป็นการเซ้งหรือให้เช่ามากกว่าการขายขาด แต่ปัจจุบันไม่สามารถจอดริมถนนเหมือนในอดีต ซึ่งมีผลมาจากการเติบโตของเมือง ทางภาครัฐได้มีกฎหมายการก่อสร้างอาคารกำหนดไว้ ว่าอาคารพาณิชย์จะต้องมีระยะร่นไว้สำหรับเป็นสถานที่จอดรถ 6 เมตร ซึ่งเป็นทางแก้ในการจอดรถสำหรับอาคารพาณิชย์ ทำให้อาคารพาณิชย์ที่สร้างแต่เดิมมีการประกาศขาย แม้ว่าจะอยู่ในโซนโรงงาน มหาวิทยาลัย ห้างสรรพสินค้า รถไฟฟ้า จะเห็นได้จากย่านบางกะปิ ลำสำลี

ทางบริษัทจึงมีกลยุทธ์หรือแนวทางในการแก้ปัญหาของอาคารพาณิชย์ที่อยู่ติดกับแนวถนน หลายแนวทาง อาทิ

คอนวีเนียนสโตร์ ร้านสะดวกซื้อหลากหลายแบรนด์ ที่ได้รับความนิยมอย่างมากแทนที่ร้านโชห่วยแบบเดิม ซึ่งร้านสะดวกซื้อได้ปรับเปลี่ยนสินค้าและบริการให้มีความหลายหลายเพิ่มมากขึ้น จะเห็นได้จากร้านสะดวกซื้อแบรนด์เดียวกันตั้งห่างกันไม่กี่เมตร

Co Working Space ในปัจจุบันมีผู้ประกอบอาชีพงานฟรีแลนซ์มีเพิ่มมากขึ้น ส่วนใหญ่ทำงานคนเดียว จึงทำให้เกิดความต้องการพื้นที่ที่จะใช้ในการทำงานโดยที่ไม่ต้องเป็นสถานที่ตายตัวก็ได้ เนื่องจากต้องใช้ไอเดียใหม่ๆในการทำงาน

Hostel ที่ไม่จำเป็นต้องมีพื้นที่มากมาย สามารถใช้อาคารพาณิชย์ที่มีขนาด 4 คูหาขึ้นไปก็สามารถทำเป็น Hostel ได้แล้ว ไม่เน้นการจอดรถ ใกล้กับระบบการขนส่ง และใช้คอนเซ็ปการดีไซด์แบบโรงแรมหรูทั่วไปก็ใช้ได้แล้ว

Self-Storage สถานที่เก็บของเริ่มมีความนิยมมากขึ้น นอกจากจะเป็นบริษัทห้างร้านที่จะต้องเก็บเอกสารทางบัญชี แล้วผู้ที่อยู่อาศัยทั่วไปที่ไม่มีที่เก็บของก็เริ่มหันมาใช้อาคารพาณิชย์เป็นที่เก็บของบ้างแล้ว

อย่างไรก็ตามการนำอาคารพาณิชย์มาปรับปรุงเพื่อให้เกิดประโยชน์เป็นเรื่องที่ดี แต่สามารถทำได้เพียงบางทำเลเท่านั้น บางทำเลก็ไม่สมควรทำ หลายๆ แห่งอาคารพาณิชย์ถูกทุบทิ้งเพื่อนำมาพัฒนาเป็นอย่างอื่น ต่อจากนี้ทิศทางการลงทุนอาคารพาณิชย์น่าจะไปในทิศทางที่ดีขึ้นและน่าลงทุน

เมื่อนักลงทุนญี่ปุ่นรุกอสังหาริมทรัพย์ คาดปีหน้าราคาค่าก่อสร้างขึ้นอีก 5%

บริษัทในเครือชินวะกรุ๊ป มีแผนที่จะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโดยได้มีการร่วมลงทุนกับพันธมิตรบริษัทใหญ่ โดยมีแผนตั้งเป้าที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ถึงปีละ 1-2 โครงการ ซึ่งมีมูลค่าโดยรวมทั้งสินประมาณ 4,000-5,000 ล้านล้านบาทต่อปี และยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มรูปแบบอีกด้วย

ผู้ร่วมลงทุนของ 3 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่จากประเทศไทยและญี่ปุ่นในครั้งนี้ ได้มีการวิเคราะห์นำจุดแข็งของแต่ละบริษัทนำมาพัฒนาโครงการที่มีคุณภาพ อย่างเช่นบริษัทพรีบิลท์ จะเป็นผู้ก่อสร้างของโครงการนี้ และในขณะที่กลุ่มชินวะ ได้มีการนำนวัตกรรมที่ชื่อ รูเนะสุ เข้ามาใช้ในโครงการที่กำลังก่อสร้าง ส่วนบริษัท พรีแซนส์คอร์ปอเรชั่น จะเป็นการทำการตลาดทั้งในประเทศไทยและจะนำโครงการไปทำการตลาดที่ประเทศญี่ปุ่นด้วย แต่อย่างไรก็ดีในปี 2561-2562 นั้น บริษัทยังคงจะมีนโยบายในการพัฒนาและสร้างโครงการใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง อีกทั้งยังรวมไปถึงการขายนวัตกรรม รูเนะสุ ไปตามหัวเมืองใหญ่ในประเทศและแถบภูมิภาคอาเซียน

อย่างไรก็ตามนอกเหนือจากการต่อยอดพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแล้วยังมีแผนที่ทางบริษัทที่จะพัฒนาโครงการแนวราบอย่างเช่นโครงการบ้านจัดสรรเพิ่มเติมอีกด้วย และสำหรับในปี พ.ศ. 2561 ทางบริษัทยังได้มีการพัฒนาโครงการ เร็น สุขุมวิท 39 ให้เป็นคอนโดมิเนียมหรู บนพื้นที่มากกว่า 2 ไร่ ตั้งอยู่บนถนนสุขุมวิท ซอย 39 จำนวน 2 อาคาร เป็นอาคารสูง 7 ชั้น มียูนิตรวมทั้งหมด 298 ยูนิต และมีมูลค่าโครงการมากถึง 2,600 ล้านบาท โดยโครงการนี้ส่วนใหญ่จะเจาะกลุ่มตลาดในกลุ่มลูกค้าของคนไทยที่มีกำลังซื้อ และมีนักลงทุนต่างชาติอยู่ 50/50 และยังมีกลุ่มผู้เช้าที่เป็นลูกค้าชาวญี่ปุ่น โดยมีราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรละ 200,000 บาทต่อตารางเมตร โดยมีราคาขายเริ่มต้นที่ 6 ล้านบาท

โดยในปัจจุบันบริษัทพรีบิลท์ ได้มีการวางแผนที่จะเข้ามารุกธุรกิจอสังาหริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในรูปแบบการลงทุนเองและในรูปแบบของการร่วมลงทุน โดยในการร่วมลงทุนนั้นจะดำเนินผ่านทางบริษัท พรีบิลท์ โฮลดิ้ง จำกัด ซึ่งมีทุนจดทะเบียนทั้งหมด 500 ล้านบาท และสำหรับในส่วนที่จะพัฒนาโครงการเองโดยจะผ่านทางบริษัท อีส แอม อาร์ จำกัด โดยปัจจุบันมีทุนจดทะเบียนทั้งหมด 200 ล้านบาท โดยหวังว่าโครงการตั้งเป้าลงทุนไว้ 600-700 ล้านบาท ในปัจจุบันแล้วมีผู้ร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการด้วยกันอยู่ 2 ราย

อย่างไรก็ตามแล้วเชื่อว่าปีหน้าอัตราค่ารับเหมาก่อสร้างในภาพรวมแล้วจะมีการปรับเพิ่มขึ้น 5% เพราะเนื่องจากว่ามีต้นทุนที่เพิ่มขึ้นไม่ว่าจะเป็นทั้งวัสดุก่อสร้างและรวมอีกทั้งยังมีค่าต้นทุนค่าแรงโดยทางบริษัทจะเริ่มปรับตั้งแต่ปลายปีนี้เป็นต้นไป

นักลงทุนต่างชาติแห่ลงทุนพื้นที่ EEC

ในช่วงปัจจุบันที่รัฐบาลกำลังเร่งพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นทั้งโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง และเส้นทางรถไฟฟ้านั้น รัฐบาลพร้อมผลักดันทุกพื้นที่ที่ทำให้เศรษฐกิจดีขึ้น โดยเฉพาะเขตพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือที่เรียกกันว่า EEC ซึ่งเป็นโครงการที่ต่อยอดของโครงการ Eastern Seaboard โดยมีการลงทุนภายในพื้นที่ 3 จังหวัดภาคตะวันออกคือ จังหวัดฉะเชิงเทรา จังหวัดชลบุรี จังหวัดระยอง

โดยปัจจุบันโครงการ EEC มีความคืบหน้าไปอย่างมาก ทำให้โดยเฉพาะนักลงทุนต่างชาติและนักลงทุนในไทยเข้ามาเห็นความสำคัญของโครงการนี้เป็นอย่างมาก และให้ความสนใจในการลงทุน EEC ทำให้การลงทุนนั้นกลับมาคึกคักเป็นอย่างมากขึ้น ซึ่งจะเป็นการกระตุ้นการลงทุนในเศรษฐกิจภาพรวม และการลงทุนสร้างในนวัตกรรม ที่รวมถึงเทคโนโลยีที่ต่อยอดจากของเดิม ซึ่งจะสร้างความทันสมัยในอุตสาหกรรมภาพรวมของภายในประเทศไทย โดยถ้าหากภายในอนาคตโครงการ EEC นั้นประสบความสำเร็จในประเทศไทย จะทำให้การขยายตัวของจีดีพีภายในประเทศนั้นขยายตัวได้มากถึง 5% เลยทีเดียว

สำหรับเจ้ายักษ์ใหญ่แห่งวงการ Online Shopping อย่างอาลีบาบา เตรียมลงทุนใน EEC พร้อมทั้งจะนำสินค้าเกษตรของไทยขายผ่านแพลตฟอร์ม ภายหลังจากที่หัวหน้าทีมของอาลีบาบากรุ๊ป บริษัทอีคอมเมิร์ซรายใหญ่ที่สุดของประเทศจีน ได้เข้ามาหารือกับทางรัฐบาลไทยแล้วนั้น โดยทางอาลีบาบาได้มีการรายงานความคืบหน้าในการวางแผนการลงทุนโครงการ Smart Digital Hub และยังเลือกพื้นที่ไว้แล้ว ซึ่งภายในพื้นที่ที่เลือกยังคงเป็นพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภายในภาคตะวันออกของประเทศไทย และอยู่ไม่ไกลจากสนามบินสุวรรณภูมิมากนัก เพื่อจะได้ใช้การเดินทางการขนส่งให้สะดวกที่สุด

ซึ่งสำหรับเป้าหมายใน 4 โครงการที่ลงทุนหลักที่ได้ร่วมพัฒนากับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไว้แล้วนั้น ซึ่งจะเริ่มได้ภายในเร็ววันนี้ คือการนำเข้าสินค้าเกษตรกรของไทยโดยทำการโปรโมตผ่านแพลตฟอร์มของอาลีบาบา ที่ทางกรมส่งเสริมอุตสาหกรรม ได้ดำเนินการไปแล้วนั้น เพื่อที่จะนำช่องทางการค้าขายออนไลน์ได้อย่างเต็มรูปแบบมาใช้กับโครงการนี้ แต่จะต้องประกอบการไปกับบริษัทอาลีบาบาที่กำลังพัฒนาทักษะดิจิตอลให้กับ Startup รายใหม่ด้วย

แต่ในขณะเดียวกันทางบริษัทอาลีบาบายังได้เข้ามาหารือกับกระทรวงการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย เพื่อเริ่มวางแผนการท่องเที่ยวผ่านโครงการท่องเที่ยวชุมชนโครงการระยะถัดไปอีกด้วย และอีกทั้งยังหารือกับกรมศุลกากร เพื่อลงรายละเอียดระดับดิจิตัล คัสตอล ใหม่ทั้งหมด เพื่อให้สอดคล้องกับการรับการค้าขายทางอีคอมเมิร์ซทุกประเภท ที่ไม่ใช่กับทางอาลีบาบาเท่านั้น

ทางด้านนักลงทุนในไทยอย่างบริษัทยักษ์ใหญ่ บมจ.พีทีที โกลบอลเคมิคอล ยังได้เข้ามาร่วมลงทุนในพื้นที่ EEC และได้มีการศึกษาเตรียมลงทุนล่วงหน้ามาบ้างแล้ว ซึ่งเป็นการต่อยอดการลงทุนในโครงการที่มีอยู่แล้วอย่างโครงการ Eastern Seaboard โดยได้รับความร่วมมือจาก PTT และพันธมิตรต่างชาติที่มาลงทุนภายในโครงการนี้อยู่ 7-8 ราย ส่วนของมูลค่าการลงทุนนั้นอยู่ที่ทั้งหมดราวๆ 1 แสนล้านบาท โดยภายในวันที่ 23 มี.ค. 61 ทางบริษัท ได้เริ่มเตรียมตอกเสาเข็มในส่วนของโครงการ EEC โดยมีมูลค่าในการดำเนินโครงการทั้งหมดอยู่รวมเป็นจำนวน 8 หมื่นล้านบาท พร้อมกับเตรียมการลงทุนในส่วนของอุตสาหกรรมใหม่ที่เป็นไบโอ เคมิคอล ภายใต้โครงการไบโอคอมเพล็กซ์ โดยมีมูลค่าทั้งสิ้น 2-3 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้ยังพร้อมกับต่อยอดและเพิ่มมูลค่าของอุตสาหกรรมการเกษตรของไทยอีกด้วย โดยเพิ่มมูลค่าผลผลิตทางการเกษตรในไทย อย่างเช่น อ้อย ปาล์ม ที่จะนำไปเป็นผลผลิตสินค้าที่จะส่งเสริมความก้าวหน้าของอุตสาหกรรมเกษตรภายในประเทศไทย